Pour ce deuxième épisode de “Pourquoi la finance ?”, on touche la corde sensible des taux d’intérêts avec une nouvelle question qui fâche :

Pourquoi les taux très bas d’aujourd’hui ne sont pas une bonne nouvelle ?📉

Dans la pensée bienveillante d’aujourd’hui, la plupart des gens se disent qu’avoir des taux d’intérêt historiquement bas, c’est une bonne nouvelle pour financer un bien immobilier. En effet, si on emprunte 200 000€ pour acheter une maison sur une période de 20 ans, un écart de taux d’intérêt de 0,5%, représente 44€ par mois. Sur 20 ans, cela fait beaucoup d’argent💰

Là, il faut rappeler deux choses importantes :
1 • Les crédits sont rarement gardés sur la totalité de la durée (11 ans, c’est la durée moyenne de détention d’un crédit immobilier)
2 • il ne faut surtout pas faire la somme de ces écarts sans actualiser les flux ! (cf Pourquoi 1+1 n’est pas égal à 2 en finance?) 🔄

Ce qui est embêtant dans cette démarche, c’est qu’on oublie des éléments importants…

Taux d’intérêts et taux d’usure

Les taux d’intérêt pratiqués par les banquiers sont limités par le taux d’usure. Ce dernier est basé sur la moyenne des taux pratiqués sur une certaine période auquel on rajoute un markup de 30% 🧮

➡ Prenons un exemple : si deux banques prête à deux profils différents à 1,20% et 0,90 %, le taux d’usure sera de (1,2+0,9)/2*1,3 soit 1,45%. La banque ne pourra donc pas prêter à plus de 1,45%, le fameux taux d’usure !

➡ Refaisons le calcul si les taux sont à 1 et 0,70%. Nous obtenons alors un taux d’usure de 1,105%, soit 0,40% de moins.

Là on peut se dire : “Super, les banquiers vont être moins rémunérés” ! Ou alors, on peut essayer de comprendre le mécanisme de création d’un taux d’intérêt par le banquier 🤷‍♂️

Pour ce faire, il suffit d’appréhender comment le banquier a construit le taux qu’il vous a proposé.

Comment mon banquier construit mon taux d’intérêt ?

Ce taux comprend le coût de l’argent acheté sur le marché primaire et secondaire, la marge qui permet de payer les charges de l’entreprise, les actionnaires et la prime de risque ☝🏼
Cette dernière est essentielle, elle permet au banquier de prêter, en fonction de la situation de chaque client. Plus la prime de risque est importante, plus le taux sera élevé et plus le banquier pourra prêter à des taux différents. On comprend donc aisément que le banquier acceptera plus facilement un prêt si le taux d’usure est à 1,45% qu’à 1,105%, tout simplement parce que la prime de risque peut être plus importante.

Plus le taux d’usure baisse, moins le banquier peut prendre de risque. La conséquence est une nouvelle baisse du taux d’usure et ainsi de suite… C’est un véritable cercle vicieux qui, finalement, exclut les clients les moins aisés. On exige alors un apport plus important pour limiter les risques ❌

Voilà comment, en partant d’une bonne idée, on crée une situation plus complexe.
A noter que nous sommes le seul pays européen a encore avoir des taux d’usure… Cherchez l’erreur 🤯